Jak nejlépe prodat nemovitost

0

 

Zbytečné chyby při inzerování nemovitosti

1) Nemovitost inzeruji nevhodně

Pokud se rozhodnete inzerovat pouze v tisku nebo na neplacených realitních vyhledávačích, připravujete se o velmi významné množství potenciálních kupujících, kteří využívají pouze placené vyhledávače.

Inzerování nemovitostí přes větší počet realitních kanceláří. Spousta prodávajících se domnívá: „Čím více makléřů bude moji nemovitost nabízet, tím rychleji a za lepší cenu prodám“. Bohužel, zkušenosti říkají, že opak je pravdou. Pokud bude Vaši nemovitost nabízet více makléřů, navíc s různými cenami a informacemi, je pro většinu zájemců o koupi nabídka podezřelá a neprojeví o i zájem. Nehledě na to, že možnosti inzerce mají všichni makléři stejné, liší se pouze v kvalitě realizace. V tom horším případě spekulativní zájemce o koupi zavolá všem makléřům s tím, že má o nemovitost zájem, ale chce slevu. Kdo z makléřů dojedná nejnižší cenu (na úkor Vás, vlastníka), s tím bude zájemce jednat o dalších podmínkách koupě.

2 ) pro prezentaci použiji nekvalitní fotografie a chybějící půdorys

Půdorys je důležitý, jako jsou fotografie či popis nemovitosti. Potencionální zájemce se v nemovitosti lépe zorientuje a v hlavě hned začne myslet na tím, jak by mohl prostory vybavit. K tomu však lépe slouží právě zmiňovaný 3D půdorys. Popis nabízené nemovitosti: Pokud nemáte kvalitně zpracovaný popis, který by upoutal zájemce, je zbytečné nemovitost prodávat. Je stejně důležitý, jako fotografie.

 

Mějte na paměti:

  • úvodní fotografie vytváří 1. dojem nabídky a motivuje ke čtení textu;
  • použijte pouze kvalitní fotoaparát;
  • foťte s dostatkem světla (ideálně při denním světle + rozsviťte všechna světla);
  • nezachycujte příběh, ale výjimečnost svojí nemovitosti;
  • zobrazte prostor, ne detail (nefoťte zátiší s porcelánem a mokrou utěrkou);
  • pořiďte více variant jednoho záběru, vyberte nejlepší;
  • zkontrolujte fotografie v inzerci.

Nevhodná fotka interiéru

kvalitní fotka interiéru

3) pro prezentaci použiji nedostatečný popis

Zásady účinného popisu:

  • nadpis, příp. úvodní věta textu, vytváří spolu s úvodní fotografií 1. dojem a motivuje zájemce o koupi ke čtení textu (ve zkratce uveďte, co prodáváte a v čem se Vaše nabídka liší od jiných);
  • v úvodních větách zdůrazněte přidanou hodnotu svojí nemovitosti, kterou se odlišíte od ostatních nabídek;
  • vždy uveďte cenu, za kterou nemovitost nabízíte;
  • do popisu dejte emoce, vzbudí zájem, k tomu 5 suchých vět rozhodně nestačí.

Příklad z praxe:

I takto se dá inzerovat byt.

Nabízíme prodej bytu o výměře 60 m2 po celkové rekonstrukci, v klidné části Kladna, v ulici Ukrajinská. Nová rohová vana a WC. Na zemi nové plovoucí podlahy. V celém bytě nová elektřina. K bytu náleží sklep. V domě jsou dva výtahy. V okolí domu spoustu zeleně. V místě veškerá občanská vybavenost. Naše společnost Vám vyřídí nejvýhodnější hypotéku a pojištění. Více info v RK.

Celkově jednoduchý styl textu se dá pominout, nedokonalosti se však prominout nedají.

Co se dá vylepšit?

  • Čím se byt odlišuje od ostatních?
  • Kde jsou emoce v textu?
  • Co je zahrnuto do plochy 60 m2 (sklep? komora?)
  • Co zahrnuje celková rekonstrukce?
  • Jak je revitalizován bytový dům?
  • Jaké jsou platby za užívání bytu?
  • Jaké další výhody byt nabízí?
  • Jak je to s dopravou v této lokalitě?
Chyby před prohlídkou nemovitosti potenciálním kupcem

Nepřipravím nemovitost na prodej

Doporučuji:

  • Pokusme se zajistit, aby zájemci měli bezproblémový příjezd, případně přístup k nemovitosti. Měli by mít kde pohodlně zaparkovat a pokud možno suchou a čistou nohou se k bytu či domu dostat. Není nic horšího, než když dáma vystoupí z auta přímo do louže, nebo když chlap celou prohlídku řeší, že špatně parkuje a má strach, že dostane botičku. Věnujte proto před prohlídkou pozornost i tomu, jak dobře je nemovitost přístupná a zda mají zájemci kde bezpečně zaparkovat a pohodlně se k nemovitosti dostat. Zhatit prodej může třeba i dorážející pes.
  • Na prohlídku svého bytu/domu vyberte správnou denní dobu, když je nejvíce osvětlen. Pokud má byt okna na sever, snažte se jej zájemcům ukazovat v ranních hodinách, kdy do něj půjde více slunce.
  • První dojem bývá nejdelší. Je-li to jen trochu možné, zkultivujte vchod do domu/bytu. Umyjte vstupní dveře, sloupněte staré reklamní letáky, zameťte chodbu, prošlapanou rohožku vyměňte za novou, pryč s botami u dveří.vykliďte přebytečný nábytek a předměty na podlaze nemovitosti, ve sklepě či garáži (zvlášť starší nemovitosti jsou odkladištěm nepotřebných věcí);
  • skryjte osobní věci (diplomy, fotografie, plastové květiny v předsíni, přebytečné nádobí na kuchyňské lince, různé sbírky na kuchyňské lince či v obývacím pokoji, magnetky se vzkazy na lednici, časopisy na pohovce, 30 kosmetických přípravků na vaně aj.);
  • opravte zjevné technické vady (drhnoucí vstupní dveře, vrzající panty, nefunkční světlo ve sklepě, mapa na stropě po vytečené pračce souseda aj.);
  • Investujte do drobných oprav. Oprýskané stěny, díry po hmoždinkách, fleky na zdech z dob, kdy do nemovitosti zatékalo. Vymalujte byt na bílo, případně v neutrálních odstínech. Díry ve zdi vyspárujte a začistěte, co jde. Zejména pokud se chystáte byt pronajmout, dotáhněte uvolněné panty u skříněk, odpadávající kusy čehokoliv opravte.
  • Podlaha je základ, podle ní se dle statistik rozhoduje celých 15 % zájemců! Podívejte se proto pod koberce. Jsou-li pod nimi parkety, nechte je zbrousit a přelakovat. Váš byt bude ihned působit luxusněji.
  • Nepodceňujte vůni bytu. Opravte páchnoucí odpad u linky, vyneste koš. Před prohlídkou v bytě nekuřte. Namísto toho vyvětrejte a uvařte kávu, která odvede větší službu než levandulová či jiná zaručeně svěží vůně.
  • Nejen v reklamě na savo, ale i při prohlídce nemovitosti by měli koupelna a wc zářit čistotou a vonět. Pověste čisté ručníky v jedné barvě, pryč se špinavým prádlem, pozor na špínu a plísně.
  • upravte zahradu domu (vyvezte nepotřebné předměty, posekejte, vyplejte, upravte záhony, shrabejte listí, vyčistěte cesty, aj.).

Šance na prodej nemovitosti za dobrou cenu se zvyšují, využijete-li Home Stagingu, jehož cílem je udělat nemovitost harmonickou, atraktivní a jedinečnou.

Pravidla Home Stagingu:

  • využijte pravidlo hotelového pokoje, kdy méně je více;
  • využijte barvy, kdy tmavou barvu (zdí, závěsů aj.) nahraďte světlou, pastelovou;
  • využijte květiny a ovoce (na kuchyňskou linku umístěte bylinky a ovoce, na terasu trvalky či jehličnany, na jídelní stůl řezané květiny aj.);
  • využijte textilie (ručníky se stuhou v koupelně, přehoz přes pohovku, aj.);
  • využijte dekorace či designové prvky ke zvýraznění atraktivity či atmosféry nemovitosti.

Fotka před použítím home stagingu:

Fotka po použití home stagingu:

K přípravě nemovitosti na prodej patří i vypracování průkazu energetické náročnosti budovy. Zvlášť u budov (bytových či rodinných domů) s výsledkem C a lepším se v inzerci výrazně odlišíte od zbývajících nabídek. To přispěje k rychlejšímu prodeji za dobrou cenu.

Samotná prohlídky

Příprava sebe sama

Stejně jako budí první dojem nemovitost, budí jej i prodávající. Doporučuji tedy nějaké příjemně vypadající oblečení, samozřejmě jsme doma, tak může být domácí. Ale berme zájemce jako jakoukoli jinou návštěvu a proto je dobré se podle toho i připravit. Určitě bude lepší dojem budit manžel, který bude v pohodlném oblečení vítat zájemce, než ten, který v teplákách a zpocený akorát přišel z posilovny, případně v montérkách z garáže. Ano, i takové věci hrají roli. Důležitá je ale také příprava psychická. Pokud je to jen trochu možné, měli bychom být pozitivně naladěni a v celkově dobrém rozpoložení. Měli bychom působit sympaticky, protože od takových lidí si nemovitost každý kupec koupí radši než od vystresovaných morousů. Taky vám vadí nepříjemný prodavač v obchodě? Stejně to působí i na zájemce o váš dům či byt.

Nabídka občerstvení

Abychom udělali atmosféru při prohlídce co nejpříjemnější, proč nepřipravit pro zájemce drobné občerstvení jako je káva, čaj, případně něco drobného k zakousnutí. Zde však pozor, nikdy nemůžeme kávu či cokoli dalšího zájemcům nutit. I zde platí, že zájemci se musejí cítit komfortně a odmítat někoho naléhajícího příliš komfortu nebudí. Proto mějme občerstvení připraveno pro případ, kdy k tomu dospěje situace.

Čím méně mluvíme, tím lépe

Pokud je to jen trochu možné, nechme makléře se zájemci při prohlídce o samotě. Prezentace nemovitosti a celé řízení prohlídky je zejména jeho práce. To on má mít celou situaci pod kontrolou a on by měl být ten, kdo při prohlídce nejvíc mluví. Zdržme se proto zbytečného a často vídaného „nabízení nemovitosti“ samotnými prodávajícími. Ač je to většinou činěno v dobré víře, tak to působí nevěrohodně a kupující tomu příliš důrazu stejně nedávají. V některých případech nadbytečné nabízení a chvála nemovitosti od prodávajících může působit až velmi kontraproduktivně a pro zájemce podezřele, stejně jako různé historky, které jsme v domě či bytě zažili. Nechme proto při prohlídkách mluvit hlavně makléře, naše příběhy nejsou to, kvůli čemu zájemci na prohlídku přišli.

Rozloučení

Aby se první dojem a vůbec kladné pocity v hlavách zájemců udržely, je nutné celou prohlídku, resp. návštěvu i dobře zakončit. Vhodné je tedy zájemce vyprovodit a sympatickým způsobem se s nimi rozloučit. V žádném případě neřešíme obchod, to je opět věcí makléře. Vězte, že on lépe odolá nátlaku na snížení ceny než vy, případně si poradí i s jinými návrhy a argumenty. Rolí prodávajícího při prohlídce je zejména nemovitost zpřístupnit a být makléři případnou „pravou rukou“, která pomůže např. s technickou otázkou, na kterou makléř těžko hledá odpověď.

Dodržení těchto zásad určitě nezaručí, že na naší nemovitost prodáme při první prohlídce. Ale určitě to zvýší šanci, že jí prodáme brzy, dobře a pohodovým lidem.