Dražba nemovitosti

Právní předpisy upravující exekuční řízení doznaly poměrně nedávno podstatné změny. A týká se to právě i možnosti prodat nemovitost v exekuční dražbě.

První omezení je, že prodej nemovitosti by měl být až jeden z posledních způsobů provedení exekuce, pokud ostatní způsoby nevedou k vymožení pohledávky. Zvláštní ochranu pak má zejména nemovitost, ve které dlužník a jeho rodina bydlí – taková by se měla prodávat jedině až jako úplně poslední.

Druhé omezení souvisí s výši pohledávky, pro jejíž uspokojení se má nemovitost prodat. Když má dlužník v nemovitosti trvalý pobyt, pak je exekutor povinen upustit od nařízené dražby, pokud výše samotného dluhu, tedy bez příslušenství, odměn exekutora a podobně nepřesahuje k okamžiku zahájení dražebního jednání 30 000 korun. Z původně navrhovaných 50 tisíc korun. Neplatí to ale, když se vymáhá výživné nebo náhrada újmy způsobené ublížením na zdraví či trestným činem nebo by to odporovalo dobrým mravům.

Ocenění nemovitosti

Pomineme-li samotné vydání exekučního příkazu k nařízení prodeje nemovitosti, je první krok exekutora ustanovení soudního znalce. Ten má za úkol vypracovat posudek, kterým stanoví takzvanou obvyklou cenu nemovitosti. Tedy cenu, za kterou je nemovitost aktuálně běžně obchodovatelná na trhu. Exekutor zpravidla nařídí ohledání nemovitosti, o kterém musí být dlužník vyrozuměn. Dlužník, případně i jiné osoby, jsou potom povinni umožnit prohlídku nemovitosti za účelem jejího ocenění. Pokud není exekutorovi přístup umožněný, má právo si do ní přístup zjednat, v krajních případech i za asistence policie.

Na základě znaleckého posudku exekutor vydá usnesení, kterým rozhodne o obvyklé ceně nemovitosti a určí její příslušenství.

Je samozřejmě možné, že nemovitost je zatížena nějakým věcným břemenem, že v ní někdo má nájem a podobně. Věcná břemena, nájemní smlouvy a další „závady“ pochopitelně exekuční dražbou běžně nezanikají – zájemci o koupi by se o nich měli dozvědět; ostatně promítají se už do obvyklé ceny. V určitých případech však může exekutor rozhodnout, že i tyto závady zaniknou. Exekutor tak rozhodne za situace, kdy výhoda nájemce nebo osoby oprávněné z věcného břemene neodpovídá běžně poskytovanému protiplnění (tedy nájemné či úplata za věcné břemeno je příliš nízké) a současně existence této závady výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě. Platí přitom, že nájemníci či osoby oprávněné z věcných břemen se můžou proti takovému rozhodnutí exekutora odvolat.

Za kolik se v dražbě prodává

Prodává se pochopitelně za nejvyšší nabídku – a strop není daný. Daná je ale startovací úroveň, nejnižší možné podání. Nejnižší podání v dražbě je dle zákona stanoveno následovně:

• 1. kolo dražby: dvě třetiny obvyklé ceny
• 2. kolo dražby: polovina obvyklé ceny
• 3. kolo dražby: 40 procent obvyklé ceny
• 4. kolo dražby: 30 procent obvyklé ceny
• 5. kolo dražby: 25 procent obvyklé ceny

Nařízení dražby a její provedení

Jakmile exekutor pravomocně určí cenu nemovitostí, může přistoupit k vydání dražební vyhlášky. Dražební vyhláškou exekutor určí datum a čas dražby, nejnižší podání (v první dražbě jsou to dvě třetiny stanovené obvyklé ceny) a podmínky účasti na dražbě pro případné zájemce. Dražbu lze konat „klasicky“ nebo elektronicky. Elektronické dražby prostřednictvím internetu byly zavedeny, aby se předešlo pletichám mezi dražiteli, tedy aby se dražitelé nemohli předem domluvit, kdo a za kolik nemovitost vydraží, čímž fakticky popřou smysl dražby – licitaci nejvyšší ceny. Elektronizace dražeb zásadním způsobem přispěla k transparentnosti dražeb a zvýšení jejich výtěžnosti.

Vítěz dražby je ten, kdo učiní nejvyšší podání. Pokud několik dražitelů navrhne v týž okamžik stejnou cenu, rozhoduje se losem. To neplatí v případech, kdy se dražby účastní dražitel, kterému svědčí předkupní právo nebo výhrada zpětné koupě k předmětu dražby – těmto osobám udělí exekutor v případě shodných nejvyšších podání příklep přednostně.

Udělení příklepu a opakování dražby

Vítězi dražby exekutor udělí příklep a vydá o tom usnesení. Pokud se najde osoba, která má o vydražené nemovitosti eminentní zájem a dražby se neúčastnila, má možnost využít institutu takzvaného předražku. Předražek je v podstatě nabídka, která je minimálně o 25 procent vyšší než cena dosažená vydražením. Vítěz dražby má ještě právo předražek dorovnat, pokud to ale neučiní, nemovitost připadne navrhovateli předražku.

Pokud se nemovitost nevydraží, pak exekutor nařídí opakovanou dražbu nemovitosti. Pro vyšší motivaci dražitelů je pak zákonem stanoveno, že nejnižší podání se při opakování dražby postupně snižuje, a to až na 25 procent obvyklé ceny.

Jak se dělí výtěžek

Jakmile je usnesení o příklepu v právní moci a vydražitel ve stanovené lhůtě doplatil nejvyšší podání, je třeba rozdělit výtěžek dražby. Vzhledem ke skutečnosti, že na dražených nemovitostech často váznou zástavní práva ve prospěch třetích osob, umožňuje zákon věřitelům povinného, aby se každý, kdo má vůči povinnému vykonatelnou pohledávku nebo pohledávku zajištěnou zástavním právem na dražených nemovitostech, přihlásil s touto pohledávku k uspokojení z výtěžku dražby.

Všechny řádně přihlášené pohledávky následně exekutor zařadí do zákonem daných skupin a určí pořadí, v jakém budou pohledávky postupně uspokojovány. Přitom platí, že věřitelé pohledávek, na které se nedostane, mají prostě smůlu. Pokud je naopak výtěžek dražby tak vysoký, že jsou uspokojeny všechny přihlášené pohledávky, vyplatí se zbývající částka dlužníkovi a exekuce je tím skončena. O rozvrhu výtěžku dražby rozhoduje exekutor usnesením. Právní mocí tohoto usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na vydražené nemovitosti. Výsledkem celého procesu prodeje nemovitosti povinného je tedy uspokojení vícero pohledávek věřitelů dlužníka a vydražitel, který má ve vlastnictví nemovitost bez jakýchkoli zástavních práv či poznámek o exekuci.

Zákon stanoví následující skupiny pohledávek (pohledávky ve stejné skupině se uspokojí zpravidla dle rozhodného pořadí, které určuje zákon):

• 1. skupina:
  pohledávka exekutora na nákladech exekuce (dražby),

• 2. skupina:
  pohledávky z hypotečních úvěrů sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů,

• 3. skupina:
  pohledávka oprávněného (věřitele v exekuci),
  pohledávky zajištěné zástavním nebo zadržovacím právem,

• 4. skupina:
  pohledávky nedoplatků výživného,

• 5. skupina:
  pohledávky daní a poplatků, pojistného na veřejné zdravotní pojištění a pojistného na sociální zabezpečení (tj. pohledávky státu),

• 6. skupina:
  pohledávky náhrady újmy na zdraví způsobené trestným činem,

• 7. skupina:
  ostatní pohledávky.